20.06.2024
ПРАВОВОЙ ОБЗОР
03.06.2024 – 07.06.2024
Содержание:
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
- Вступило в силу
постановление Правительства Российской Федерации от 30.05.2024 № 716
«О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 4 мая 2021 г. № 701» (далее – Постановление № 716)
Постановление № 716 вступило в силу 08.06.2024
Напомним, Постановлением № 716 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2021 № 701 «Об утверждении Правил проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, Правил определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории при принятии решения о комплексном развитии территории Правительством Российской Федерации и Правил заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов
в электронной форме» в части возможности проведения торгов на право заключения 2 и более договоров о комплексном развитии территорий.
Так, торги на право заключения 2 и более договоров о комплексном развитии территорий могут проводиться в случае:
если в отношении права заключения хотя бы одного из договоров о комплексном развитии территории ранее были проведены торги, которые были признаны несостоявшимися по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 5 части 7 статьи 69 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
необходимости создания условий для обеспечения жилищных прав граждан
в соответствии со статьями 32 и (или) 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации при осуществлении комплексного развития одной территории посредством создания жилых помещений для предоставления гражданам взамен освобождаемых жилых помещений в границах иной территории, подлежащей комплексному развитию, при условии расположения таких территорий в границах одного муниципального образования.
Также Уточнены некоторые процедуры заключения договора о комплексном развитии территории посредством проведения торгов в электронной форме.
( http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202305100025 )
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
2.1. Правительство поддержало «амнистию» дачных построек
Правительство России поддержало законопроект, развивающий
так называемую "дачную амнистию": правила упрощенной регистрации предлагается распространить на различные постройки на участках граждан. Например: сараи, бани, погреба, летние кухни, колодцы и прочее.
Напомним, "дачная амнистия" у нас действует с 2006 года. Пришло время
ее расширить, считают эксперты. Один из авторов проекта, председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил "РГ", что инициатива условно разделена на блоки.
"В первом речь идет об упрощенной регистрации хозяйственных построек
на дачных участках - бани, сараи, летние кухни. Сейчас для этого требуется выполнение кадастровых работ, подготовка декларации об объекте и так далее. Мы предлагаем упрощенный порядок, чтобы граждане тратили меньше времени
и финансов на регистрацию таких объектов", - пояснил Павел Крашенинников.
Сведения о подобных постройках будут вноситься в Единый государственный реестр недвижимости на основании техпаспортов или оценочной документации. При этом необходимо соблюдать следующие условия: до 1 января 2013 года постройки были учтены в техническом или государственном реестре домовладения, а также
у человека должно быть право на соответствующий земельный участок.
Инициатива уже была принята Госдумой в первом чтении. Сейчас правительство подготовило положительный отзыв, высказав при этом ряд замечаний.
"С учетом того, что законопроектом предусматривается создание более простых и удобных условий оформления прав граждан на объекты недвижимого имущества, концепция законопроекта заслуживает внимания", сказано
в правительственном отзыве.
При этом правительственные эксперты предлагают предусмотреть возможность упрощения процедуры оформления и тех хозпостроек, что были созданы после 1 января 2013 года и не являются ранее учтенными объектами недвижимости. Для них, как сказано в отзыве, целесообразно ввести следующий порядок: хозяин участка сможет подавать декларацию, составленную и заверенную соответствующим образом, однако готовить проектную документацию
не потребуется. Так что оформить новый сарай, свежую теплицу или неучтенный навес также станет проще.
Во втором блоке проекта закона речь идет об упрощении порядка регистрации домов, поделенных для проживания нескольких семей.
"В 1960-1970-х годах зачастую людям предоставляли дома под одной крышей и с общей стеной. У каждой части дома свой отдельный вход, своя организация пространства и свои хозяева. Сегодняшняя проблема заключается в том, что у таких домов общая стена и общие коммуникации, зачастую и один земельный участок,
в связи с чем есть определенные проблемы в регистрации прав. Предлагается распространить упрощенный механизм и на двухсемейные дома, построенные до 14 мая 1998 года", - прокомментировал Павел Крашенинников.
По данным разработчиков проекта, на территории 62 субъектов Российской Федерации расположено более 66 тысяч двухквартирных жилых домов (блокированной застройки), построенных в период с 1850 по 1999 год, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. В связи с этим граждане, использующие такие дома, могут оформить свои права на эти дома и земельные участки под ними только в судебном порядке. Проект распространяет механизм упрощенной регистрации на "разделенные" усадьбы, если количество домов блокированной застройки, возведенных до 14 мая 1998 года, в одном ряду
не превышает двух.
С 2006 года "дачной амнистией" воспользовались более 15 миллионов заявителей. Пришло время расширить программу
Также в законопроекте предлагается сделать механизм по общему имуществу
в нежилых зданиях по аналогии с многоквартирными домами - при поступлении первого заявления на нежилое помещение или машино-место сразу вносить запись
о праве общей собственности на общее имущество. Таким образом, не потребуется отдельных заявлений и уплаты госпошлины.
С 2006 года "дачной амнистией" воспользовались более 15 миллионов заявителей. Действие программы упрощенной регистрации неоднократно продлевалось. На данный момент ей поставлен срок до 2031 года. При этом в развитие "дачной амнистии" было принято несколько законов, в том числе об упрощенном порядке регистрации объектов общего пользования в СНТ.
В частности, в начале года было продлено действие упрощенного порядка регистрации прав на объекты имущества общего пользования садоводческих
и огороднических некоммерческих товариществ (СНТ и ОНТ). К примеру, поясняют эксперты, это могут быть сторожки, водонапорные башни, гаражи, административные здания, используемые для общих нужд, и т.п.
Теперь несложные правила оформления для них будут работать столько же, сколько длится амнистия для садовых и жилых домов граждан и упрощенная бесплатная приватизация земельных участков. То есть до 1 марта 2031 года.
Источник: https://rg.ru/2024/06/06/teplicu-uzakonim.html
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
3.1. Конституционный суд не усмотрел противоречий в нормах ГК и ЗК
об основаниях для предоставления земли в аренду
Он указал, что коллизии общей и специальной норм нет, так как одна регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, а другая касается сдачи в аренду публичных участков земли по итогам торгов.
Как отметил один из экспертов «АГ», Конституционный Суд (далее – КС) указал, что к договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не применяются правила о возможности передачи прав арендатора иному лицу.
Другой указал: позиция о том, что предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и подлежит применению с учетом запретов, установленных иными законодательными актами, ранее уже была сформулирована практикой Верховного Суда.
КС опубликовал Определение от 16 мая 2024 г. № 1123-О по запросу губернатора Томской области о проверке конституционности п. 7 ст. 448 «Организация и порядок проведения торгов» ГК РФ и п. 9 ст. 22 «Аренда земельных участков» Земельного кодекса в их системной связи.
В запросе в КС глава Томской области указал на взаимное противоречие вышеуказанных законоположений и ограничение ими свободы арендатора
по распоряжению своими правами. Заявитель настаивал на приоритетном действии п. 9 ст. 22 ЗК РФ в спорных ситуациях, когда возникает вопрос о передаче прав
по заключенному на торгах договору аренды участка земли, находящегося
в государственной или муниципальной собственности.
Изучив запрос, КС со ссылкой на Постановление от 23 декабря 2022 г. № 57-П напомнил, что торги являются специфическим способом совершения сделки путем проведения конкурса или аукциона. При исполнении госконтракта не допускается перемена поставщика (подрядчика, исполнителя), за исключением случая, если новый субъект является правопреемником поставщика (подрядчика, исполнителя)
по такому контракту ввиду реорганизации юрлица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Такой запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения подрядчиком основного обязательства, являющегося предметом контракта (договора), для защиты интересов заказчика от возможной уступки прав и обязанностей по заключенному контракту в части исполнения обязательств по поставке товара, выполнению работ, оказанию услуг.
Со ссылкой на Обзор судебной практики применения законодательства РФ
о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд (утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2017 г.) КС напомнил, что введенное п. 7 ст. 448 ГК РФ требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих договорных прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг, поставке
и получении имущества, в том числе во временное пользование. Обязанность личного исполнения контракта обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении закупок.
Это правило согласуется с требованиями ч. 5 ст. 95 Закона о контрактной системе
в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных
и муниципальных нужд.
По общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при его уведомлении. Правило о свободной передаче арендатором права аренды находящегося в публичной собственности земельного участка другим лицам применяется, как следует из вышеуказанной нормы, если иное не предусмотрено законом, указал Суд.
Сложившаяся судебная практика применения п. 9 ст. 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное этой нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок. Между оспариваемыми нормами отсутствует коллизия общей и специальной норм: п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как п. 7 ст. 448 ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции. Такой подход, как пояснил КС, обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа лиц, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила
бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов
и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.
«Таким образом, приведенное регулирование с учетом сложившейся правоприменительной практики направлено на обеспечение разумного баланса публичных и частных интересов при заключении договора путем проведения торгов, в частности в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а оспариваемые губернатором Томской области законоположения не предполагают произвольного ограничения правомочий участников соответствующих правоотношений, позволяющих
им в целях осуществления экономической деятельности и управления имуществом самостоятельно, под свою ответственность принимать необходимые решения, в том числе относительно участия в торгах, проводимых в целях заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», – отмечено в определении.
Кс заключил, что поскольку правовая неопределенность
в вопросе о соответствии оспариваемых норм Конституции отсутствует, то запрос не может быть принят к рассмотрению. Он отметил: доводы заявителя свидетельствуют о том, что фактически им ставится вопрос об имеющемся, на его взгляд, противоречии между нормами, содержащимися в различных НПА. Между тем при коллизии норм федерального законодательства выбор подлежащих применению норм возлагается на суды общей юрисдикции и арбитражные суды; разрешение такого рода вопросов не входит в компетенцию КС РФ. При этом суды, разрешая вопросы, касающиеся передачи прав по заключенному путем проведения торгов договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при возникновении спорных ситуаций не должны ограничиваться установлением только формальных условий применения оспариваемых норм и при наличии сомнений обязаны исследовать и оценить всю совокупность значимых обстоятельств.
Как отметил партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников, позиция о том, что предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и подлежит применению с учетом запретов, установленных иными законодательными актами, ранее уже была сформулирована практикой Верховного Суда. «Рассматриваемое в данном случае исключение, связанное с заключением договоров на торгах, со всей очевидностью обусловлено противодействием злоупотреблениям при реализации конкурсных процедур, связанных с публичными землями. КС в своей практике, регулярно отвечая на запросы различных заявителей касательно законодательства в сфере закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд, ссылается на такой критерий, как обеспечение эффективности использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, участия физических и юридических лиц
в осуществлении закупок для обеспечения государственных или муниципальных нужд на условиях добросовестной конкуренции и направленности
на предотвращение злоупотреблений», – отметил он.
Эксперт пояснил, что указанная цель вводимых соответствующим законодательством ограничений признается КС конституционной и правомерно учитываемой законодателем. «В связи с этим запрос губернатора Томской области представляется изначально обреченным. Также справедливым является замечание КС РФ о том, что сформулированный в запросе вопрос о коллизии норм законодательства в любом случае подлежит разрешению судами и не относится к компетенции КС.
В случае необходимости уточнения существующих ограничений с учетом различных обстоятельств продажи прав на аренду публичных земельных участков такая работа должна проводиться по линии уточнения законодательства, регулирующего конкурсные процедуры», – убежден Николай Сапожников.
Юрист АБ г. Сочи «Присяжный поверенный» Артем Соколов отметил, что КС разграничил положения п. 7 ст. 448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ: «Суд отметил, что
к договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не применяются правила о возможности передачи прав арендатора иному лицу (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Такое толкование в целом представляется верным и оправданным. Проведение торгов в его различных формах имеет целью определить наиболее конкурентного и подходящего по различным критериям контрагента. В связи с чем при достижении указанных целей – выявление сильнейшего кандидата и заключение с ним договора – передача прав и обязанностей победителем торгов третьему лицу сама по себе нивелирует цель торгов. При этом не является важным, какой правовой природы договор был заключен по результатам торгов».
Как пояснил эксперт, возможность передачи прав и обязанностей победителя торгов по заключенному договору (контракту) может иметь более серьезные последствия для организатора торгов в форме конкурса, когда к участникам торгов предъявляются дополнительные требования. «Однако при проведении торгов
в форме аукциона, когда результаты торгов определяются наиболее выгодным предложением его участников для организатора торгов, передача прав
по заключенному договору другому лицу представляется не столь значимой
для заказчика с точки зрения негативных последствий для него. Применительно к данной ситуации: кто будет арендатором земельного участка на тех же финансовых условиях – для заказчика не столь значимо», – считает Артем Соколов.
Источник Ссылка