09.08.2024
ПРАВОВОЙ ОБЗОР
29.07.2024 – 02.08.2024
Содержание:
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ
"О регулировании земельных отношений в Московской области"
С 01.08.2024 к территории Московской области к земельным участкам, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются казачьим обществам в аренду без проведения торгов для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территориях следующих муниципальных образований Московской области добавлен городской округ Бронницы.
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
2.1. Власти Подмосковья планирует изменить условия перевода земельных участков под застройку
Власти Подмосковья планирует изменить условия перевода земельных участков под застройку. Среди предложений - увеличение платежа за смену разрешенного использования земель в десять раз.
Основная причина выбытия сельскохозяйственных земель в регионе – их перевод в зоны СХ-2 и Ж-2: первая разрешает использовать земли под садоводство и огородничество, вторая - под ИЖС. Оформив смену вида разрешенного использования земли, девелоперы распродают участки по кратно более высоким ценам.
План подмосковных властей предусматривает рост платежа за смену разрешенного использования в десять раз - с текущих 10 до 100% от разницы кадастровых стоимостей участка.
В нем отмечается, что для зон комплексного развития территорий, включающих строительство социальных объектов, будут предусмотрены льготы. В частности, можно предусмотреть возврат внесённой̆ платы или ее снижение при условии выполнения обязательств по проекту.
Кроме того, власти региона предлагают ввести минимальный размер сельскохозяйственного участка в 2 гектара. Это должно решить вопрос с дроблением сельскохозяйственных массивов.
Минсельхоз также предлагает установить внесение платы в момент изменения зонирования участка, а не вида его разрешенного использования. Такое предложение направлено на то, чтобы бороться с умышленным уменьшением размера платежа
за смену разрешенного использования.
(https://www.rbc.ru/business/06/08/2024/66af8c999a7947fbdfdd507f?from=story_658c98dc9a794706712c381b)
2.2. Желающих построить дом обезопасили от потери средств
С весны 2022 года счета эскроу на загородном рынке уже могут использовать крупные застройщики, которые возводят коттеджные поселки целиком. Однако в случае, когда по заказу строится лишь один дом по договору подряда (например, на участке в деревне), то эта схема в законодательстве была четко не прописана. Теперь же появился закон, который устанавливает правила использования этого механизма. Если владелец участка и подрядчик договорились об использовании счета эскроу, то покупатель переведет оплату за дом на такой счет, а строительная компания получит эту сумму только после окончания строительства и регистрации прав собственности на дом. Если подрядчик вдруг исчезнет, оставив дом долгостроем, то деньги вернутся покупателю.
Этот механизм позволит защитить денежные средства граждан от рисков неисполнения подрядчиками обязательств за счет специфики счетов эскроу - подрядчик получает оплату только после завершения строительства, отмечает пресс-служба Минстроя. Кроме того, средства на экроу счете защищены на сумму до 10 млн рублей государством (эти средства может получить заказчик строительства в случае банкротства банка).
Использовать счета эскроу смогут только те строительные компании
или индивидуальные предприниматели, которые зарегистрированы в Единой информационной системе жилищного строительства (сейчас в системе размещаются сведения о строящихся многоэтажках). В эту систему они обязаны вносить ряд сведений - и о себе и своей компании, и о строящемся доме, в том числе сроки строительства. Здесь же будут сведения и о гражданине-заказчике, но доступ
к персональным данным не будет открытым для всех желающих.
В системе будет виден и результат договора - был ли построен дом или все
же нет. Таким образом формируется деловая репутация компаний на рынке строительства индивидуальных домов, отметил глава Комитета Госдумы
по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Ожидается, что использование эскроу сделает загородный рынок более безопасным и более прозрачным. К тому же, для использования эскроу есть ряд стимулов. Так, только при использовании эскроу можно теперь взять "Семейную ипотеку" на строительство дома. А по пилотной программе, запущенной ДОМ.РФ, подрядчики, использующие эскроу, могут получить кредиты на строительство под 1% годовых. Также использование эскроу интересно для банков - поскольку покупатель будет более защищенным от потери денег, предполагается, что банки начнут охотнее выдавать ипотеку на индивидуальное жилищное строительство.
Профессиональное сообщество - подрядчики - очень ждали этот закон. Сегмент строительства многоквартирных домов, где счета эскроу используются с 2019 года, сейчас выглядит более прозрачным, к нему больше доверия, чем к загородному рынку, отмечали участники рынка.
Механизм эскроу повысит востребованность рынка ИЖС, который открывает большие возможности для покупателей с использованием ипотеки, это, безусловно, повлечет рост продаж. Но эскроу - это, прежде всего, финансовая безопасность покупателя, за которую они готовы будут переплатить", - говорит он.
"Принятие изменений призвано решить проблему злоупотреблений со стороны застройщика, - поясняет член Генсовета, руководитель подкомитета
по малоэтажному строительству и ИЖС "Деловой России" Владимир Прохоров. - Если при возведении жилья применяется схема без эскроу, которая предполагает авансовые платежи, то это дает маневр недобросовестным подрядчикам обманывать граждан: от выполнения некачественных работ до затягивания сроков строительства. Разрешить такую ситуацию, потребовать устранение недочетов или возврата денежных средств, покупатель сможет только в судебном порядке. Введение эскроу-счетов позволит избежать подобных неприятных ситуаци и при необходимости вернуть средства". Однако, отмечает он, эти же правила открывают лазейку для манипуляций со стороны недобросовестных покупателей, так как четких критериев качества дома нет, оформить дом в собственность можно, вызвав на финальной стадии строительства представителей кадастровой службы для проведения замеров и сдав технический план в МФЦ. Подписывать для этих процедур акт-приема передачи, который нужен застройщику для получения средств со счета эскроу, не требуется. "Этим пользуются недобросовестные покупатели, которые попросту затягивают подписание акта, застройщик при этом несет финансовые потери. Логичным решение в данной ситуации было бы принять изменения в законодательство и договоры подряда регистрировать в Росреестре, по аналогии с ДДУ, где акт-приемки обязателен для оформления собственности", - говорит Прохоров.
В конце стройки, если у заказчика претензия и он не подписывает акт, начинаются споры, и пока идут споры, подрядчик не получит ни копейки денег заказчика. "Все строители знают, что очень опасно оставлять даже 10% сумму денег на последний платеж, так как заказчики начинают отжимать подрядчика, - говорит он. - В данном случае на последний платеж остается 100%, и закон полностью на стороне заказчика. С помощью экспертизы элементарно можно признать дом недостаточно качественным, и деньги вернутся заказчику, так как акт не подписан".
(Источник: https://rg.ru/2024/07/28/dengi-pod-kryshej.html)
2.3. Санитарно-защитная зона кладбища (СЗЗ кладбища)
Санитарно-защитная зона кладбища – это особая зона использования, предназначенная для защиты жилых домов, источников водоснабжения и других уязвимых объектов, расположенных в непосредственной близости от кладбища
от вредного воздействия.
Установление санитарно-защитной зоны кладбища осуществляется в соответствии с требованиями, изложенными в Санитарных правилах и нормах (СанПиН) 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Размер санитарно-защитной зоны кладбища
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 выделяет 5 классов опасности кладбищ и захоронений.
Класс I:
Наиболее опасные захоронения с крематориями с одной или более печами. А также кладбища более 40 гектаров.
Рекомендуемый размер СЗЗ для таких объектов составляет 1 километр.
Класс II:
В эту категорию входят кладбища, где имеется крематорий с одной печью и одной камерой. Кроме того ко второму классу относятся кладбища большой площади 20-40 гектаров. Размер СЗЗ для таких объектов составляет 500 метров.
Класс III:
К этой категории относятся кладбища площадью 10-20 гектаров. Ширина СЗЗ для таких объектов составляет 300 метров.
Класс IV:
В данный класс включаются небольшие кладбища площадью до 10 гектаров и не имеющие крематория. Размер СЗЗ таких объектов составляет 100 метров.
Класс V:
К пятому классу опасности относятся сельские кладбища, а также мемориальные комплексы в городах, места захоронения после кремации и колумбарии. Размер санитарной зоны составляет порядка 50 метров.
(Источник: https://triadacompany.ru/wiki/sanitarno-zashhitnaja-zona-kladbisha)
III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
3.1. Определение Верховного Суда РФ по делу № А10-7214/2021
ООО "ТимлюйЦемент" обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Суды установили, что между Администрацией МО городского поселения "Каменское" Кабанского района Республики Бурятия (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель промышленности с видом разрешенного использования "недропользование".
Управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды в связи с ничтожностью сделки подлежащей государственной регистрации. Управление Росреестра указало, что по сведениям ЕГРН испрашиваемый земельный участок расположен в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории и покрыт лесной растительностью; предоставление данного земельного участка в аренду нарушает запрет проведения сплошных рубок лесных насаждений.
Как установили суды, в представленном на регистрацию договоре аренды содержится лишь вид разрешенного использования земельного участка - "недропользование", а цель использования - размещение отходов при добыче полезных ископаемых - вскрышной породы, определена в дополнительном соглашении, которое в адрес Управления Росреестра не предоставлялось.
При этом, использование земельного участка, покрытого лесом, для размещения отходов (вскрышной породы) при добыче полезных ископаемых также будет иметь своим последствием вырубку леса, что нарушает действующий запрет.
Источник Ссылка