15.08.2024
ПРАВОВОЙ ОБЗОР
05.08.2024 – 09.08.2024
Содержание:
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1.1. Федеральный закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ "О внесении изменений в статьи 39-7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке"
Президент России Владимир Путин подписал закон о переходе с 2026 года
к единому порядку расчета арендной платы за государственные и муниципальные земли - исходя из их кадастровой стоимости. Соответствующий документ размещен на портале официального опубликования правовых актов.
Действующим законодательством установлен разный подход к определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной
и муниципальной собственности. Она определяется: на основании кадастровой стоимости таких участков; в соответствии со ставками, утвержденными уполномоченными органами госвласти и местного самоуправления; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Отсутствие единой методики ведет к правовой неопределенности в этом вопросе и трудностям в расчете арендной платы, это замедляет вовлечение
в хозяйственный оборот земельных участков на правах аренды, что в итоге приводит к их неэффективному использованию, отмечалось в пояснительной записке.
Новый закон предусматривает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет определяться на основании кадастровой стоимости такого участка.
Исключение предусмотрено для земель, предоставляемых на аукционах, где сумма аренды будет назначаться в ходе торгов, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Сохраняется и норма, согласно которой арендная плата за земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный через конкурс, устанавливается в размере 1 рубль в год на весь срок выполнения условий конкурса.
Закон вступит в силу с 1 января 2026 года и будет применяться к договорам аренды, заключенным после этой даты. Переходный период предусмотрен, чтобы дать регионам и муниципалитетам время подготовиться к предстоящим изменениям, пояснял премьер-министр Михаил Мишустин. Власти рассчитывают, что предложенные меры позволят сформировать единую правовую базу в этой сфере, создать четкие и прозрачные механизмы оборота земель, отмечал он.
(http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202408080128)
1.2 Федеральный закон от 08.08.2024 N 319-ФЗ "О внесении изменений
в Земельный кодекс Российской Федерации и статьи 10 и 10.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
08.08.2024 вступили поправки в Земельный кодекс Российской Федерации
и статьи 10 и 10.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», присматривающий порядок предоставления земельных участков гражданам для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения садоводства для собственных нужд в случае предоставления земельных участков, без проведения аукциона, когда с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, имеющее право на его приобретение в собственность бесплатно, аренду без торгов или в безвозмездное пользование.
Также внесены изменения в части крестьянских фермерских хозяйств, а именно данное понятие исключено в части проведения процедуры по статье 39.18 ЗК РФ. Аналогичное изменение отражено и в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
2.1 «Дом.РФ» зафиксировал двукратный рост спроса на землю под застройку
Больше всего участков на аукционах и конкурсах в первом полугодии приобрели инвесторы в Московской области и Красноярском крае.
В январе — июне 2024 года инвесторы приобрели на аукционах и конкурсах 620,5 га земли в 33 регионах России. Этот показатель более чем в два раза (на 108%) выше, чем результат первого полугодия 2023 года, говорится в поступившем в редакцию исследовании «Дом.РФ».
Среди тех, кто приобретает земельные участки под строительство, есть как крупные федеральные застройщики, так и компании среднего и малого бизнеса, отмечается в сообщении.
Больше всего участков — 15 — было реализовано в Московской области, уточнили в «Дом.РФ». Их общая площадь составляет 125,9 га. Пять лотов ушло с торгов в Красноярском крае. По четыре объекта продали в Москве и Волгоградской области, по три — в Карелии, Ивановской, Новосибирской, Ростовской, Челябинской и Ярославской областях, по два — в Алтайском, Ставропольском и Хабаровском краях, Иркутской, Омской, Оренбургской и Тамбовской областях. Всего на долю регионов — лидеров по сделкам приходится более 593 га (около 96%) от всей реализованной площади участков.
В остальных 16 регионах инвесторам было передано по одному лоту.
По итогам июля 2024 года средняя стоимость земельного участка в России выросла на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самые высокие темпы роста цен на землю зафиксированы в Калмыкии, на Алтае и в Тюменской области.
(https://realty.rbc.ru/news/66b498759a79476ffec20774?from=newsfeed)
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
3.1. ВС указал, что нарушение договора аренды не всегда является основанием для его расторжения
ВС указал, что нарушение договора аренды не всегда является основанием для его расторжения.
23 июля Верховный Суд вынес Определение от по делу № 18-КГ24-94-К4,
в котором признал ошибочным вывод нижестоящих судов о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором за неиспользование участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
В январе 2016 г. Снежане Рисник по договору аренды, заключенному 31 июля 2015 г. с администрацией Туапсинского района, были предоставлены земельные участки с видом разрешенного использования «размещение крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей». Затем арендатор подала в органы государственного кадастрового учета декларации о внесении изменений вида разрешенного использования участков на вид «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома», соответствующие изменения были произведены. 12 апреля 2016 г. Снежана Рисник заключила с администрацией Туапсинского городского поселения допсоглашения к договору аренды, согласно которым устанавливался вид разрешенного использования данных земельных участков «для размещения индивидуального жилого дома». 15 сентября 2017 г. администрацией было выдано разрешение на строительство дома на участке.
В январе 2019 г. Ольга Фролова получила в аренду один из названных земельных участков, заключив договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды. В июле 2021 г. главный специалист отдела имущественных и земельных отношений администрации Туапсинского городского поселения произвел мониторинг земельного участка и установил, что на нем беспорядочно произрастает растительность, часть огорожена сеткой-рабицей. 25 января 2022 г. администрация обратилась к Ольге Фроловой с требованием о начале освоения земельного участка либо о расторжении договора аренды.
4 марта 2022 г. на государственный кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке. В тот же день зарегистрировано право собственности Ольги Фроловой на объект незавершенного строительства. Однако по результатам проверки впоследствии постановлениями администрации в порядке самоконтроля было отменено разрешение на строительство от 15 сентября 2017 г. Вместе с тем Ольга Фролова в суде добилась отмены этих постановлений.
Впоследствии администрация Туапсинского городского поселения обратилась в суд с иском к Ольге Фроловой о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка, аннулировании регистрационных записей. В иске было указано, что ответчик в нарушение требований действующего законодательства и заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более трех лет не использовала его в соответствии с установленным в договоре аренды видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 25 мая 2023 г. исковые требования были удовлетворены частично. Суд установил, что отсутствуют доказательства освоения и использования ответчиком земельного участка и пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий. Он постановил расторгнуть договор аренды и обязал Ольгу Фролову освободить и возвратить администрации земельный участок. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
По результатам кассационной жалобы, Судебная коллегия установила, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса).
Со ссылкой на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ВС указал, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Суд подчеркнул, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение или его последствия устранены арендатором в разумный срок.
ВС указал, что, как следует из материалов дела, на момент обращения истца в суд на земельном участке, в отношении которого возник спор, уже было окончено строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается выписками из ЕГРН. То есть ответчиком были приняты меры по освоению и использованию спорного земельного участка. В качестве доказательств освоения и использования земельного участка Ольга Фролова представила суду градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство дома, технические условия для водоснабжения, электроснабжения, заявление в администрацию о выдаче порубочного билета, заявление в прокуратуру, ответы на них, выписку из ЕГРН об объекте незавершенного строительства, выписку из ЕГРН на индивидуальный жилой дом.
Исходя из этого, Верховный Суд заключил, что строительство спорного объекта недвижимости было начато с учетом целевого использования земельного участка и при наличии действующего разрешения на строительство, т.е. каких-либо существенных нарушений договора аренды земельного участка не усматривается.
Решение ВС в полной мере соответствует сложившейся судебной практике по аналогичной категории дел, связанной с расторжением договора аренды земельного участка, являющегося публичной собственностью, ввиду его неиспользования арендатором по целевому назначению. Суд принял во внимание возведение арендатором в установленном порядке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, что в совокупности с иными обстоятельствами по делу приводит к выводу о несоразмерности принятой администрацией поселения меры по расторжению договора аренды земельного участка допущенному арендатором нарушению.
Она также отметила, что судебная практика различает понятия «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования» и «своевременное освоение земельного участка», вследствие чего неосвоение земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Время, необходимое для освоения земельного участка, не включается в период «неиспользования» земельного участка, поскольку под первым принято понимать осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка.
Источник Ссылка