21.08.2024
ПРАВОВОЙ ОБЗОР 12.08.2024 – 16.08.2024
Содержание:
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
- ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
- ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
- РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
1.1. Внесение изменений в Земельный кодекс РФ
19.08.2024 в Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) вступают изменения в части касающейся замены формулировки «исполнительные власти» на «исполнительные органы».
С 01.09.2024 в ЗК РФ, ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» и иных нормативных актах начнут действовать изменения, внесенные Федеральным законом № 469-ФЗ от 04.08.2023.
Изменения коснутся регулирования земельных и градостроительных отношений применительно к территориям лечебно-оздоровительных местностей и курортов и иным территориям, обладающим природными лечебными ресурсами.
Аналогично, вступит в силу Распоряжение Правительства РФ от 23.07.2024 №1959-р в котором будет установлен перечень лечебно-оздоровительных местностей федерального значения, курортов федерального значения, курортных регионов.
(http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202308040090)
1.2. Распоряжение Правительства РФ от 13.07.2024 N 1870-р О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 04.05.2017 N 865-р
Внесены уточнения в перечни лиц, оказывающих услуги по подключению газоиспользующего оборудования или объектов капитального строительства к сетям газораспределения.
Установлено, что такие услуги оказывает не только единый оператор газификации, но и региональные операторы газификации, а также газораспределительные организации.
(http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202407130017)
- II. ПРАВОВЫЕ НОВОСТИ
2.1. Что можно строить в зоне рекреации
Строить на участках рекреационного назначения капитальные объекты можно. Но только те, что соответствуют целевому назначению земли. Жилые дома ИЖС, ЛПХ возводить в зоне рекреации запрещено.
Согласно земельному законодательству, земли рекреационного назначения не оформляются в частную собственность. Участок сначала берут в аренду у администрации, а потом собирают документы для получения разрешения на строительство.
При заключении сделки аренды определяется срок, на который арендатор получит в пользование земельный участок. Договором предусматриваются пункты о дальнейшем выкупе, возможности строительства, прописывается тип объекта, который допустимо строить, например, гостиницу или дом отдыха. Рекомендуем сначала узаконить строительство и только потом начинать работы на арендованной земле.
Жилой дом в зоне рекреации.
Земли рекреации по назначению подходят для оздоровления и отдыха. Допустимо строительство спортивных сооружений, санаториев, туристических баз. Под такие цели можно взять в аренду участок в лесу.
Строить жилой дом на рекреационной земле запрещено. Иные действия расцениваются государственными органами как нарушение закона, объект признаётся самовольной постройкой, выносится постановление о сносе.
Часто даже в судебном порядке не получается узаконить дом в зоне рекреации. Если владелец намеренно нарушил закон и, несмотря на запреты, начал строительство жилого дома, оценить шансы на успех и дальнейшую регистрацию дома через суд может только юрист по недвижимости.
Как узаконить жилой дом на рекреационном участке.
Есть исключения, когда суд выносит решение в пользу истца и разрешает оформить жилой дом в собственность. Например, если зона рекреации установлена после того, как владелец получил участок в аренду или приобрёл в собственность (в статусе ИЖС).
Такое случается, когда собственник приобретает землю ИЖС и не сразу начинает строительство. (На освоение участка владельцам по закону полагается 3 года). При попытке получить разрешение на строительство и обращении в администрацию за градостроительным планом оказывается, что за тот срок, на который собственник отложил строительство, произошли изменения.
Можно ли строить коммерческий объект в рекреационной зоне
Целевое назначение участков под рекреацию — это земли под организацию спортивной деятельности, туризма, отдыха. Из этого следует, что размещение объектов под коммерческие цели на землях рекреации возможно.
После оформления аренды можно заниматься получением разрешения на строительство домов отдыха, гостиниц, спортивных лагерей, профилакториев. Для понимания, что именно строить на конкретном участке определяется, к какой зоне он относится (Р1, Р2, Р3, Р4, Р5), анализируется классификатор видов использования. В нём указываются наименования объектов, допустимых к строительству на участках рекреации.
В некоторых случаях может понадобиться смена ВРИ.
Рекреационный участок под глэмпинг.
Лесные участки всё чаще берутся в аренду под бизнес, связанный с рекреационными целями. Рассмотрим ситуацию, когда арендатор планирует возведение глэмпинга на участке. Для этого необходимо сначала узнать информацию о ВРИ.
В ПЗЗ находятся данные о предельных параметрах объектов, допустимых к строительству, о размерах площади участков, наличии или отсутствии ограничений. Указываются требования к максимальной высоте зданий, отступам. Для беспроблемной регистрации в Росреестре уже построенного объекта обязательно нужно соблюдать, указанные в ПЗЗ расстояния от охранных зон. Часто неподалёку от земель рекреации находится водоём или река. Нужно не только отступить расстояние от водоохранной зоны, но и получить согласование от Росрыболовства (для последующего узаконивания объекта).
Целевое назначение земли под туристические цели и дома отдыха.
Идеальным вариантом будет участок, относящийся к категории земель особо охраняемых территорий, подкатегории «Рекреация» или ООПТ. Строительство глэмпинга, гостиниц, баз отдыха полностью соответствует целевому назначению участков рекреации, поэтому арендатор ничего не нарушит при пользовании землёй. Единственный нюанс: участок должен располагаться за пределами поселений.
Если при изучении кадастровой карты обнаружилось указание, что участок относится к подкатегории «Рекреация», земля подходит под строительство глэмпинга. Аналогично, по такой же схеме дела обстоят со строительством гостиниц, санаториев, лагерей.
После оформления аренды на земле рекреации нужно получить разрешение, иначе постройку признают самостроем и снесут.
Для развития бизнеса в сфере туризма подойдут участки ООПТ. В отношении земель допускается проведение экскурсий, мероприятий. На ИЖС и ЛПХ такие объекты строить запрещено, нужно предварительно поменять ВРИ.
Лесные участки регулярно используются под рекреацию. Земли лесного фонда числятся в собственности государства. Аренда лесных земель оформляется в местной администрации после участия в торгах. Муниципалитет организовывает аукцион. Срок аренды леса под рекреацию — от 10 до 49 лет.
(Источник: https://istrariel.ru/news/stroitelstvo-v-zone-rekreacii.html)
- III. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
3.1. Постановление Восьмого Арбитражного суда от 08.08.2024 по делу № А70-25526/2023
Государственное казенное учреждение Тюменской области (далее – заявитель, Учреждение, организатор аукциона, Фонд) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области (далее – Управление) о признании недействительным решения Управления от 04.09.2023 по делу № 072/10/18.1-441/2023 (далее – Решение), вынесенного в рамках рассмотрения жалобы на аукцион на право заключения договора аренды земельных участков.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.04.2024 требований заявителя удовлетворены: Решение Управления признано недействительным.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе Управление ссылается на то, что организатор торгов внес изменения в извещение о проведении аукциона в части указания новых даты и времени проведения торгов без каких-либо правовых оснований. Ссылается на то, что положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не содержат возможности внесения изменений в извещение о проведении торгов. Ссылки на положения пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) Управлением оцениваются как ошибочные, поскольку отказ от проведения процедуры и внесение изменений это две процедуры, имеющие разные цели.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.
Учреждением было размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельных участков. Извещение о проведении аукциона содержало сведения о дате и времени начала приема заявок - 07.07.2023 с 11-00 час, дата и время окончания приема заявок - 08.08.2023 16-00 час, дата определения участников аукциона - 10.08.2023 в 12:00, дата и время проведения аукциона - 14.08.2023 09-00 час.
В последующем в извещение о проведении аукциона были внесены изменения, а именно продлен срок приема заявок до 19.09.2023, определение участников аукциона назначено на 21.09.2023, дата проведения аукциона перенесена на 25.09.2023.
В Управление поступила жалоба на действия Учреждения при организации и проведении аукциона, в которой заявитель указал на незаконность продления срока подачи заявок для участия в аукционе.
Решением Управления жалоба признана обоснованной.
Учреждение обратилось с заявлением на указанное Решение в арбитражный суд. 23.04.2024 Арбитражный суд Тюменской области принял решение о признании Решения Управления незаконным.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона (пункт 18 статьи 39.11 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 19 приводимой статьи извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
Согласно подпункту 3 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона. Уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения.
Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки (пункт 24 статьи 39.11 ЗК РФ).
Как следует из материалов настоящего дела, изначально в извещении о проведении аукциона была указана дата и время проведения аукциона - 14.08.2023 09-00 час.
В дальнейшем в связи с поступлением в адрес организатора торгов письма Департамента имущественных отношений Тюменской области от 02.08.2023 № 13833/15-1 в извещение о проведении аукциона были внесены изменения, продлен срок приема заявок до 19.09.2023, определение участников аукциона назначено на 21.09.2023, дата проведения аукциона перенесена на 25.09.2023.
Из процессуальной позиции Управления следует, что антимонопольный орган полагает неправомерным отказ организатора торгов от проведения аукциона в первоначально установленную извещением дату по основаниям, не предусмотренным частью 8 статьи 39.11 ЗК РФ, что квалифицирует как нарушение пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ.
Управление в апелляционной жалобе также указывает, что положения ЗК РФ не содержат возможности внесения изменений в извещение о проведении торгов, а положения пункта 4 статьи 448 ГК РФ являются неприменимыми, так как отказ от проведения процедуры и внесение изменений в извещение являются разными процедурами.
Вместе с тем поддерживая выводы Арбитражного суда Тюменской области и отклоняя доводы Управления, суд апелляционной инстанции исходит из того, что, несмотря на то, что торги проводится в рамках требований установленных ЗК РФ, который напрямую не регламентирует возможность внесения изменений в условия торгов, однако таковые регулируют гражданско-правовые отношения, в силу чего положения гражданского законодательства применяются по аналогии закона.
Суд также обратил внимание на то, что положения Приказа ФАС России от 21.03.2023 № 147/23 хоть и не регулируют организацию и проведение аукциона на земельный участок, но тем не менее пунктом 90 этого приказа предусмотрено право внесения изменений в извещение о проведении аукциона.
Пункт 4 статьи 448 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. Указанная норма хотя и не предусматривает возможность внесения изменений в условия торгов, но регламентирует защиту интересов заинтересованных лиц в случае, если их ожидания по участию в заявленных торгах не оправдались, своевременных уведомлением о данном действии.
Указание подателя жалобы на то, что отказ от проведения процедуры и внесение изменений в извещение являются разными процедурами судом не принимаются, так как из буквального текста решения Управления следует, что Учреждению вменяется в вине нарушение части 24 статьи 39.11 ЗК РФ, выраженное в неправомерном отказе от проведения аукциона в первоначально установленную дату. Суд апелляционной инстанции полагает, что организатором торгов нарушений не допущено, а предусмотренный срок для внесения изменений выдержан.
Ссылки подателя жалобы на неподтвержденность довода организатора торгов о необходимости проведения дополнительной проверки по вопросам наличия ограничений в использовании выставляемых на аукцион земельных участков, судом апелляционной инстанции не принимаются, так как внесение изменений в извещение о проведении аукциона является правом организатора.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, удовлетворив требований заявителя, принял законное и обоснованное решение.
Восьмой арбитражный апелляционный суд решение оставил без изменения.
Источник Ссылка